부동산 규제 완화 발표(조정 지역 해체 22.11.10) / 부동산 규제 완화에 따른 부동산 시장 전망

부동산 규제 완화 발표(조정 지역 해체 22.11.10) / 부동산 규제 완화에 따른 부동산 시장 전망

안녕하세요

오늘은 22년 11월 10일 발표된 부동산 시장 현안 대응 방안 발표 내용을 살펴보려고 합니다.

여려 변화가 있지만 그중에서도 제가 생각하는 굵직한 내용 5가지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

221114 부동산 대응책 기본 방향은

부동산 시장 활성화 및 서민/중산층 무주택자의 실수요 접근을 중점으로 개편된 것 같습니다.

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그럼 먼저

1. 부동산 규제 해제 지역을 살펴보겠습니다.

투기과열지구 경기도 9곳, 조정대상지역은 경기도 22곳 및 인천 전 지역 8곳, 세종 등 총 31곳을 해제하기로 했습니다.

규제지역 해제는 22.11.14 0시부터 효력이 발생되니 이미 시행이 되고 있네요.

규제 유지 지역은

서울, 과천, 성남(분당구, 수정구), 광명, 하남 총 5곳이 되겠습니다.

이 말인즉슨 이 5곳이 대한민국 최상위 부동산 지역 TOP5라고 생각하면 되겠습니다 ^.^

저 또한 부동산 진입 시기를 이 5곳 중 2개 지역 이상 규제가 풀리는 시점으로 생각하고 있는데요.

아마 정부도 이 5곳에 대해 무한히 규제를 풀지 않을 수는 없다고 생각합니다.

내년까지 금리를 서서히 조절하면서 부동산 보합 또는 어느 정도 상승이 유지될 때 풀 가능성이 높아 보입니다.

규제 완화에 따른 효과는

이 표를 참고하여 내 상황을 대입해서 대처하시면 되겠습니다.

유의사항으로는
조정대상지역 해체 후 새로 취득하는 주택부터 규제제외 효과를 볼 수 있습니다.
기존 조정대상지역일 때 취득한(계약일이 아닌 잔금기준일) 주택은 기존과 동일한 제한이 적용됩니다.

2. 안전진단 평가항목을 포함한 개선
재개발의 관문인 안전진단 통과 확률이 높아지게 되어 재개발/재건축 시장의 관심이 증가할 수 있겠습니다.
다만 서울의 경우 토지거래허가제가 변수인데 이번 대응책을 계기로 토지거래허가제도도 완화가 된다면
서울 지역 내 재개발 지역을 유심히 살펴볼 필요가 있겠습니다.
(제가 생각하고 있는 곳은 한 세 군대 정도...?)

3. 청약 대상자 확대입니다.
기존에는 무순위 청약인데 해당 지역 거주자가 아니어서 청약이 불가했다면 이제는 참여가 가능하게 되었습니다.
무주택자 분들에게는 매우 좋은 소식인 듯합니다.
(※ 단 1 주택 이상자는 타 지역 청약이 불가한 건 유지되네요~)

4. 등록임대사업제 개편입니다.
2020년 7월 부동산 대책 때 등록임대사업에서 아파트는 빠지게 되었는데요.
올 12월 발표될 등록임대 정성화 방안에 아파트가 다시 포함될 가능성이 높아졌습니다.
또한 신규 취득 주택에 대해서도 종부세 합산과세를 배제하고, 양도세 중과 대상에서 빼주는 등 등록임대의 각종 혜택도 다시 부활될 가능성이 높습니다.
금리는 올라가고 부동산 하락에 주택 미분양이 쌓이는 와중에 투자 목적의 다주택자들의 수요가 없으면 부동산 침체기가 길어질 것이라는 정부의 우려라고 생각됩니다.
즉, 리스크를 같이 안고 갈 동반자가 필요한 거겠죠?^^

5. 특례보금자리론입니다.
3가지 종류로 나누어 실행되던 '보금자리론', '적격대출', '안심전환대출'이 '특례보금자리론'으로 합쳐질 예정입니다.
기존 보금자리론 대비 요건은 완화되면서 일반 주담대보다 낮은 금리 대출로 서민 실수요층 매수 심리를 불러일으킬 수 있겠습니다.
특히 생애최초 주택에 대한 취득세 감면(200만 원 한도)은 첫 주택 구매자분들께 좋은 메리트 가 될 것 같습니다.
결론) 9억 미만 무주택자 신규 주택 매수 수요 ↑↑

그 밖에도
▶ 9억 초과 주택의 LTV 규제 완화로 가격 상관없이 LTV=50% 적용
추가 대출 가능해져 9억 초과 15억 미만 주택 소유자 상급지 이동 수요 증가
단, DSR이 여전히 제한적이므로 신분 상승 정도의 이동은 힘들 것으로 예상

▶ 15억 초과 주택의 주담대 금지 폐지, 동일하게 LTV=50% 적용
기존에는 15억 초과 주택으로 갈아타려면 대출을 받을 수 없었지만 이제는 가능!
내가 20억짜리 주택을 사고자 할 때 10억까지 대출이 가능하다는 뜻
= 15억 초과 주택 대상의 거래량 활성화

등

개편된 다양한 부동산 대응책들을 잘 기억해 두신다면 좀 더 부동산을 바라보는 눈이 달라질 것이라고 생각합니다.

대한민국이든 어떤 나라든 부동산은 굉장한 재테크 수단이며 민감하고 어렵고 리스크가 따르기에 그만큼 큰 부를 이룰 수 있는 방법이라고 생각합니다.

저 또한 실천하지 않더라도 꾸준히 관심을 가지고 공부하다 보면 언젠가 건물주가 되어있겠지라는 생각으로 노력하고 있습니다.

저는 수많은 건물들을 사고팔며 떼돈을 벌어야겠다는 생각보다 은퇴하기 전까지 작은 건물 하나라도 가지고 있다면 그게 성공한 인생 아닐까 싶습니다.

다 같이 열심히 해보자고요 :)

감사합니다.

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